ד"ר (מינהל עסקים) מקסים ארבל, עו"ד
יש כאלו מביננו שלא יסכימו להכנס לשותפות עם איש, ובכל זאת באחד הנכסים היקרים ביותר שהם קונים, אם לא היקר ביותר, הם נכנסים לשותפות ללא מחשבה יתרה. דירה בבית משותף. בית משותף הוא גם מושג משפטי המגדיר בצורה מדויקת את גבולות השיתוף, צורת ניהול השיתוף, ואפילו קיימת מערכת שיפוט מיוחדת לפתרון בעיות של בעלי דירות בבתים משותפים.
ההקפה על "רישום בית משותף" אצל המפקח על רישום בתים משותפים בלשכת רישום המקרקעין בצורתה המחייבת, היא שמאשפרת לרוכש הדירה להכנס לשותפות ולא לחשוש. אולי לא צריך לחשוש, אבל כדאי להיות עירניים. החוק מנסה להגן על הדייר, בייחוד בזמן רכישת דירה חדשה, מפני קבלנים שמנסים לשייך חלקים מהרכוש המשותף לדירות מסוימות, או להשאיר להם עצמם, דרישת רגל כמו גג, מחסן, או הטבה אחרת. חשוב לציין שהיום תופעה זו כמעט נעלמה כליל.
כדי להגן על רוכש הדירה מפני פגיעה בזכויותיו, כרוכש דירה בבית משותף, ומפני הוצאת חלקי שטחים מהרכוש המשותף, דורש המחוקק ידיעה והסכמה מפורשת של הרוכש לכל הפחתה, או גריעה מסוימת, וכשהסכמה זו לא קיימת, אין להפחתה כל תקפות משפטית. תופעה נפוצה המעסיקה את בתי המשפט היא שימוש ללא רשות בזכויות בניה. למשל בעל דירה בקומה האחרונה בונה תוספת על הגג המשתמשת בזכויות הבניה של הבניין המתחלקות בין כל הדיירים, כשאף דייר לא יכול להשתמש בזכויות הבניה ללא אישור כל הדיירים, למעט מקרים חריגים. אחת הדוגמאות היא שכל בעלי הדירות החליטו שכל דייר רשאי להשתמש באחוז שנקבע מזכויות הבניה. דייר חדש שלא בדק את תקנון הבית המשותף יכול להיות מופתע כשלדירתו החדשה אין זכות שכזאת והמוכר לו הסכים לכך בעת כתיבת התקנון. התקנון הראשון נכתב בעת רישום הבית המשותף, אך לדיירים ניתנת הזכות לשנותו.
שטחים שאינם נכללים בשטח הדירה, אך משויכים אליה, נקראים הצמדות. הצמדות אלו נרשמות אצל רשם המקרקעין בעת רישום הבית המשותף. חניה רשומה, שהיא נכס בשימוש והיום כמעט דרישת כל קונה, הינה הצמדה המוצמדת לדירה ומצויינת בשרטוטים המצורפים לבקשת רישום הבית המשותף.
מה ניתן ללמוד? – באם אתם רוכשים דירה בבית משותף, חשוב לעיין בתקנון הבית המשותף. באם נכנסתם לבית שאינו רשום, יש לדאוג שאכן כל ההצמדות שהובטחו לכם כמו חניה, חצר צמודה, גג וכד' רשומים ומשויכים לדירה שלכם.
מקסים ארבל, משרד עורכי דין רחוב התדהר 17, ת.ד. 4379 רעננה
צור קשר – office@arbel-law.co.il 09-7441699
*** המידע המוצג במאמר זה הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או האתר אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.